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공사중인 아파트 주인은… 시행사·신탁회사·계약자
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1. 아파트 분양 신청 시 주의할 점
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2015년 11월 10일(화) 11:45 [영천시민신문] 
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아파트 분양과 계약, 그리고 입주는 어떤 과정을 거쳐 하는 것일까? 지금 지역에선 아파트 분양과 입주가 한창이다. 이로인해 불미스러운 개인정보유출, 실내 불법 시공 등 불 탈법이 공공연하게 일어나고 있다.(본지 지난 호 4면 보도) 많은 사람들이 아파트는 공사하는 곳(시공사)에서 다 하는 것으로 알고 있다. 이는 크게 잘못 생각하고 있다. 아파트는 계약과 동시에 계약자가 주인이다. 어떻게 주인인지 권리를 짚어보자. 이 글은 아파트 중개인, 건축업자, 부동산 중개소, 아파트 관련 책 등을 종합해서 분석하여 3회에 걸쳐 보도한다.
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| | | ⓒ 영천시민뉴스 | |
영천에서 아파트 분양과 시공, 입주가 한창 진행되고 있어 아파트 시장이 활발하게 움직이고 있다. 그럼 소비자들이 모르는 아파트 분양과 공사 현장의 실체를 파헤쳐 보자.
현재 공사중인 한신아파트를 보면 지난해 12월 모델하우스에서 분양을 하고 입주를 희망하는 사람들은 계약하고 공사가 잘 진행되고 있다. 아파트는 크게 둘로 나눈다. 분양하는 회사, 공사하는 회사가 있다. 흔히 시행사와 시공사라 하는데, 여기에 작게는 분양대행사가 더 붙는다.
분양 당시 모델하우스 직원은 현재 공사중인 한신과는 아무런 상관이 없는 사람들이다. 아파트 분양은 시행사가 분양대행사를 통해서 한다. 시행사(한신의 경우 한국토지신탁과 그린하우징)와 계약하고 시행사와 모든 것을 처리하며 시공사(한신)는 아파트를 지어 시행사에 납품하는 식이다는 것을 생각하면 된다. 분양 당시 분양 설명하는 직원들 명함을 받았으면 큰 글씨는 한신아파트를 써 두었으나 아주 작은 글씨에 이름 모를 회사 이름이 적혀있다. 이 회사가 분양 대행사다. 분양 대행사는 분양 업무만 시행사와 계약하고 보면 끝이다. 명함에 한신 글씨는 시공사가 허락해준 것이다.
아파트 추진은 이름모를 시행사가 땅 지주와 계약을 체결하고(위험성은 있으나) 땅을 신탁회사에 담보로 아파트 장사를 시작한다. 이때 아파트를 지어 납품하는 시공사도 어느 정도 정해진다. 여기서 시행사는 분양이 어느 정도(60% 이상) 이루어지면 그야말로 로또 이상의 돈을 챙긴다. 반대 현상도 있다.
한신아파트와 완산동 미소지움, 입주가 시작된 망정동 코아루는 어느 정도 이상의 분양이 이루어져 이름 모를 시행사들이 큰 수익을 올렸을 것으로 추정된다. 분양전 아파트 공사업자인 시공사는 입찰 또는 계약으로 이루어진다.
한신아파트는 한신공영이 지난해 8월29일 1640억원에 공사를 수주했다고 금융감독원 공시에서 발표했다. 건설사가 상장회사면 공사금액과 규모 등을 모두 공시하고 있다.
그럼 공사중인 한신아파트를 예로 들어보면, 공사중인 아파트 주인은 누구일까, 아파트 공사를 보면 소비자들은 “한신에서 아파트를 짓는다. 한신이 주인이다”는 말을 하고 있다. 이는 모든 사람들이 마찬가지로 알고 있으나 아주 잘못된 상식이다.
한신은 아파트 주인인 권리적인 측면에서는 아무런 관련이 없다. 현재 주인은 시행사와 신탁회사, 계약자 3명이 주인이다. 한신은 그저 공사만 할 뿐이다. 주인들이 공사해라고 계약한 업체다.
아파트 공사 중에 부도 또는 공사 중단 사태가 일어나면 한신도 돈 못 받은 채권자 행세를 한다. 그러니 공사현장에 가서 주인인 계약자는 반드시 주인 권리를 행사해야 한다. ‘공사가 잘 되고 있는지’ ‘설계대로 하는지’ ‘주변 상황이 모델하우스 상황과 같은지’ 등을 자주 점검하고 짚어봐야 한다.(현장엔 감리가 있으나 감리는 공사업체와 같이 움직이고 있어 신뢰성 문제가 종종 대두되고 있다) 설계도면은 감리 회사에 찾아가서 볼 수 있으며, 아니면 해당 관청 행정부서에 도면이 제출돼 있으므로 참고하면 된다.
계약자들도 알아야 할 것은 계약하고 돈 지불한 만큼 주인 권리를 행사해야한다. 지금은 계약금 10%만 지불하고 중도금 무이자 대출이라 좋아하지만 무이자는 반드시 무이자만큼 값이 포함됐다. 중도금 회차 만큼 계약자 이름으로 금융기관에 가서 물어보면 대출금이 모두 나간 상태다. (한신의 경우 계약금과 3차 중도금이 대출 완료상태, 금액은 약 8천200만원) 이런 상황을 잘 알고 계약자들도 수십 년 함께할 내 집을 잘 살펴야 한다.
입주가 시작되고 소비자들이 잘못을 발견하면 사업 주체인 시행사는 떠나고 없다. 아니면 회사 자체가 없어지는 회사들도 부지수다. 시공사는 하자 보수만 해주는 구조다. 시행사는 입주하고 계약자들이 등기하면 모두 끝이지만 시공사는 납품한 아파트 하자에 대한 것만 몇 년 해주는 곳이다.
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김영철 기자 
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